倉庫が建てられる用途地域は？意外と多い法規制に注意！

建築と関係のない業界の方ですと、倉庫を建てようと考えて「そこは倉庫が建てられない土地だった」などという事態を想像することはあまりないのではないでしょうか。

実は、そんなまさかの事態、実務の現場では決して少なくありません。イメージの中の倉庫は簡単な箱のような建物かもしれませんが、倉庫にまつわる法規制は意外に多く、特に用途地域との関係は要注意です。

本記事では、そんな失敗のないよう、倉庫建築と用途地域について詳しく解説します。

 

倉庫建築と用途地域の基本を押さえる

「用途地域」という言葉は、不動産の売買などの際を除いてはあまり日常で聞かれることはありませんね。また、「倉庫」も実は法律でしっかりと定義されている言葉です。まずは改めて、基本事項を確認しておきましょう。

 

用途地域とは？

用途地域は、都市計画法に基づいて定められた制度です。全国の土地のなかで「都市計画区域」として街づくりを進めているエリアの中でも、市街地として利用されている「市街化区域」内に設けられるもので、地域の用途を13種類に分類したものです。

 

 

この13種類はおおまかには、住居を建てることを想定した住居系地域、店舗や金融機関等の立ち並ぶエリアを想定した商業系地域、工場等の生産拠点を想定した工業系地域の３つに分けられます。
このような制度があることによって、住宅地に工場が立ち並ぶことを防いだり、逆に環境負荷の高い工業地帯の真ん中に住宅が建てられたりしないようにし、地域の秩序を保っています。

 

営業倉庫と自家倉庫は法的に異なる

一方、「倉庫」は日常よく使われる言葉ですが、倉庫業法や建築基準法等で法的に定められた言葉でもあります。大きくは営業倉庫と自家倉庫の２種類に分けて、以下のように定められています。

 

区分	用途	倉庫業法
営業倉庫	不特定多数の顧客の荷物を預かる倉庫（貸倉庫など）	倉庫業法の規制あり
自家倉庫	自社商品や在庫を保管する倉庫（自社用）	倉庫業法の規制なし

 

人にスペースを貸す営業倉庫は自家倉庫よりも厳しい法規制があり、建てられる用途地域もより制限があります。空いた自社用倉庫のスペースを有料のレンタル倉庫として貸出す、といったことを思いついても、法的に簡単にはできないことを知っておかれるとよいでしょう。

 

倉庫は特殊建築物

倉庫は建築基準法上の「特殊建築物」に分類されています。
不特定多数の人が利用する建築物として、高い安全性が求められている建物のことです。単純に建物の面だけ見ても、一般の住宅よりは多くの法的な規制があります。

特殊建築物には、建築時に面積に応じて耐火や準耐火構造が必要であったり、消火設備の設置が義務付けられているなど、土地との関連でも様々な規制がある点も確認しておきましょう。
また、これも面積によりますが、多くの場合建築後も1～3年に1回の定期的な点検が義務付けられ、メンテナンスについての配慮が必要となってきます。

 

倉庫建築ができる用途地域をチェック！

上記のような前提を確認したところで、倉庫を建てるうえで用途地域の制限として注意が必要な点を見ていきましょう。

 

住居系地域で倉庫が建てられない？！

用途地域は大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3カテゴリに分かれ、特に住居系の地域を規定したものが多くなっています。そして、実は、その住居系用途地域で倉庫を建てることに多くの規制があることをぜひ知っておきましょう。
営業倉庫はほとんどの住居系用途地域で建てることができません。また、自家倉庫であっても建てられない地域がかなりあります。倉庫用の土地の購入などの際には、この点を必ず確認して進めていきましょう。

具体的にどの住居系用途地域で倉庫が建てられるかは、以下の表を確認してください。

用途地域名	自家倉庫	営業倉庫
第一種低層住居専用地域	✕	✕
第二種低層住居専用地域	✕	✕
第一種中高層住居専用地域	✕	✕
第二種中高層住居専用地域	△	✕
第一種住居地域	△	✕
第二種住居地域	〇	✕
準住居地域	〇	〇
田園住居地域	△	✕

 

なお、△の箇所では建てられる倉庫が限定されています。
第二種中高層住居専用地域では2階以下かつ1,500㎡以下、第一種住居地域では3,000㎡以下、田園住居地域では農産物や農業の生産資材の貯蔵目的の倉庫であれば自家用倉庫の建築が可能となっています。

 

倉庫に適した用途地域

住宅系以外の用途地域であれば、自家倉庫・営業倉庫にかかわらず、どこでも倉庫の建築は可能です。
具体的には商業系地域として「商業地域」、「近隣商業地域」の２地域と、工業系地域として「準工業地域」、「工業地域」、「工業専用地域」の３つです。

どこでも建てられるといっても、物流拠点となるような大規模な倉庫の操業を考えて選ぶなら、やはりおすすめは工業系地域です。産業が優先の地域となっているため、稼働時の住民トラブルを避けやすく、道路の幅員なども比較的大型トラックに適した形で整っていることが期待できます。
特に、一般の住宅が建てられない工業専用地域なら、大型倉庫には用途地域の面から見た最適地といえるでしょう。

なお、一口に「倉庫」といっても、内部で作業を行う物流倉庫などは、建築基準法上は工場として分類されるケースもあります。このような場合、商業系地域では面積の制限があるなど、「倉庫」とは別のチェックが必要となります。

 

 

用途地域の確認方法

用途地域は現在、インターネットで公開している自治体が増えています。
手軽に用途地域を確認したいなら、まずは「〇〇市（自治体名） 都市計画図」といった形で検索されるとよいでしょう。大きなPDFの形で提供されているものが多いため、画面が大きい端末で確認されるのがお勧めです。

用途地域とは別に、倉庫の建築仕様に大きな影響を与える「防火地域」「準防火地域」といった指定もあります。指定されている地域はコストが上がる可能性がありますので、上記の地図を確認される際にあわせて見ておかれるとよいでしょう。

 

建築の専門家に確認を

実際にその土地で実際にどのぐらいの大きさの倉庫が建てられるか、といった確認については、上記で触れた以外にも関連法令が多くなかなか複雑です。

何を入れる倉庫か、という点でも法的な規制が違ってきます。
特に、危険物を入れる倉庫については、周囲の学校や病院との距離（保安距離）に規定があったり、火災の拡大を防止するための一定の広さの空地（保有空地）をとる必要があるなど、厳重に定められています。

【参考：危険物倉庫とは？建築基準や申請方法を解説】

 

また、自治体ごとに設けられた景観保護などの条例の中にも、建築物を建てるうえで影響が大きいものがあります。

間違いのないしっかりとした情報が必要な段階になりましたら、「たかが倉庫」と思わず、お早めに建築の知識のある専門家に確認されるとよいでしょう。

 

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