工場を建設できる土地の条件・法律

実は、一口に工場といっても用途や規模によって工場が建てられる土地や制約を受ける土地があるという事実をご存じでしょうか。候補地を決めても、法的な場合や様々な理由で建設不可となる可能性もあります。

当社には、土地探しや建設について詳しいことが分からないので教えてほしいというご相談が多数寄せられます。当記事では、工場を建設する土地を探している方に向けて、解説します。

 

工場を建設できる土地とは

工場を建設するには、単に広さや立地条件だけでなくその土地が法律上「工場を建てられる地域」であるかを確認する必要があります。たとえ理想的な広さや価格の土地でも、用途地域の制限により工場が建てられない可能性があります。

都市計画法に基づく「市街化区域・市街化調整区域」や「用途地域」によって、建築可能な建物の種類が制限されているため、それぞれ知っておきましょう。

 

市街化区域・市街化調整区域

工場用地を選定する際に見落としてはならないのが、その土地が「市街化区域」か「市街化調整区域」か、という点です。

これは、計画的なまちづくりの一環として都市計画法で定められている区分です。市街化区域はすでに開発が進んでおり、用途地域によっては工場建設も比較的スムーズに進められます。一方、市街化調整区域は原則として建物の建築が制限されており、工場の新設は市街化区域に比べ難しいという違いがあります。

 

用途地域

用途地域とは、地域の用途に応じて建築可能な建物を定める制度です。誤った地域で計画した場合、建築許可が下りない、または周辺住民とのトラブルを引き起こす可能性があります。

用途地域は、以下の13種類あります。

第一種低層住居専用地域	低層住宅のための地域
第二種低層住居専用地域	主に低層住宅のための地域
田園住居地域	都市部における貴重な田園風景を守る地域
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅のための地域
第二種中高層専用地域	主に中高層住宅のための地域
第一種住居地域	住居の環境を守るための地域
第二種住居地域	主に住居の環境を守るための地域
準住居地域	自動車関連施設などの立地
近隣商業地域	住民が日用品の買物などをするための地域
商業地域	銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まる地域
準工業地域	主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域
工業地域	どんな工場でも建てられる地域
工業専用地域	工場のための地域

 

工場を建設できる用途地域

工場の建設が可能な用途地域は主に「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」の3つです。工場等の集積地のため、トラックの出入りや工場等からの騒音・振動に対して一定程度の理解があり、地域の条例や開発規制のもと工場を設計・建設できます。インフラが整っている場合もあり、初期投資を抑えられるメリットもあります。

 

無指定地域に建築するとどうなるか

用途地域に指定されていない土地に工場を建てることも可能です。ただし、インフラ未整備の可能性があり、建設コストが大幅に増えるリスクもあります。

たとえば、水道、ガスなどのインフラ引き込みなど、通常の工業団地にはない追加投資が必要です。農地を転用して建設する場合、農振除外と農地転用許可及び開発許可申請が要ります。

農振地域での計画はその地域除外の申請に半年から1年近くかかる場合があり、申請に時間がかかるケースもあり着工の遅延も想定されるので、早めの対応が必要です。

 

工場を建設するなら押さえておくべき法律

工場を建設する際に押さえておくべき法律を3つ挙げます。

　● 都市計画法
　● 建築基準法
　● 工場立地法

 

都市計画法

工場建設において、まず確認すべきなのが都市計画法です。土地の用途を住宅地・商業地・工業地などに分け、適切な街づくりを図るためのルールです。
特に工場は、準工業地域・工業地域・工業専用地域などの限られた用途地域でのみで、該当しない土地では原則として工場を建てることができません。土地選定の際には必ずその地域の用途指定を確認し、法に適合した計画を立てましょう。

また、一定規模以上の開発行為（建築物の建築等に供する土地の区画形質の変更）を行う場合は、開発許可申請※を都道府県知事等に提出し許可を受ける必要があります。

こういった申請には手間が掛かりますが、当社にご相談いただければ、長野と山梨なら開発許可取りから対応可能です。長野県は長野市と松本市は各市長が、それ以外の市町村は長野県が許可権者など、手続きに関しても詳しいのでぜひお任せください。

※長野県HPより：「開発許可制度の概要」

 

建築基準法

建築基準法は、建物の構造や敷地利用に関する最低限の基準を定めた法律です。工場建設においては、建ぺい率・容積率・高さ制限・接道条件などが大きく影響し、適合しなければ建築許可が下りません。

さらに建築の過程では、設計段階から完成後まで複数回の審査や検査を受ける必要があります。工場計画は建築基準法に照らして検討し、設計前から建築士など専門家と連携を取るとスムーズに進めやすくなります。

 

工場立地法

工場立地法は、一定規模以上の工場に対して緑地や環境施設の整備を義務づける法律です。

たとえば、敷地面積が9,000㎡以上または建築面積が3,000㎡以上の「特定工場」に該当する場合。敷地のうち生産施設は最大でも70〜35％程度、緑地は20％以上などと厳格な基準が設けられています。

特に工業団地以外で建設を計画する場合は、法令遵守が設計と予算に大きな影響を及ぼすため、事前の届出と確認が不可欠です。準則により、都道府県や市町村が条例で緑地と環境施設の基準を決めていることもあるので、注意しましょう。

 

工場を建設する土地の選定手順

土地を選ぶ際に気をつけるべきことを、５ステップに分けて説明します。

　● どんな仕様の工場を建てたいのかイメージする

　● 工場の規模感を決める

　● 予算の概算を見積もる

　● 土地を探す

　● 現地に赴いて確認する

 

どんな仕様の工場を建てたいのかイメージする

工場用地を選ぶ前に、まず「どんな工場を建てたいのか」というイメージを明確にしておきましょう。用途・製造品目、製造量・必要な設備・作業動線などを具体化することで、必要な広さやインフラ条件が自然と見えてきます。

逆にイメージがないまま土地探しを始めると、後々設計段階で無理が生じ、コストやスケジュールに影響を与えかねません。できるだけ具体的に考えておくのがポイントです。

 

工場の規模感を決める

工場の大きさをあらかじめ想定しておくことで、土地選定がスムーズになります。製造工程・設置する機械の数・従業員数・搬出入エリア・駐車場の確保など、規模感が明確になれば、必要な敷地面積やレイアウト要件も自ずと定まるためです。

将来的な増設や拡張を見据えて余裕を持った敷地選びをすることで、長く使える工場になります。無駄なコストや設計のやり直しを防ぐためにも、初期段階での規模の設定は欠かせません。

 

予算の概算を見積もる

土地選定に先立って、工場建設にかかる予算の概算も見積もっておきましょう。なお、土地代だけでなく建築費用・解体・造成・インフラ整備・設計料・諸手続き費用など、トータルでの支出を把握します。

特に工場は用途や地域によって必要な設備や法的要件が異なるため、想定以上のコストが発生することも。予算を事前に設定しておくことで現実的な資金計画を立てやすくなる上に、補助金も具体的に検討しやすくなります。

 

土地を探す

工場用地の候補地を探す際には、用途地域の確認がマストです。交通アクセス・物流効率・周辺環境・前面道路の幅員や敷地への十分な進入口があるかなどの条件も考慮しましょう。

用途地域だけで判断せず、将来的な都市開発計画や近隣施設との関係や地域での雇用確保の見通しも視野に入れる必要があります。土地に詳しい建設会社等に相談して探してもらいたいと考えている方は、ぜひ当社にご相談ください。山梨・長野の土地に関しては他社に負けない自信があります。

 

現地に赴いて確認する

候補地が見つかったら必ず現地に足を運び、実際の状況を確認しましょう。図面や地図では分からない、道路幅や隣地との境界、周辺の騒音・臭気の有無、大型車両の出入りのしやすさなど、運用に直結する要素が多く存在するからです。

近隣住民との関係や将来的なトラブルの可能性を減らすためにも、現地の雰囲気や環境を自分の目で確かめるべきです。

 

まとめ

今回は、工場を建設する土地の建設方法について徹底解説しました。土地の選定だけでも、検討すべきことが検討すべきことが多数考えるべきことが山ほどあると理解していただけたでしょうか。

土地選定で後悔したくないなら、地元の建設会社に聞くのも一つの手です。

 

山梨・長野で工場建設を考えているなら、ぜひ地域密着の強みを誇るヤマウラにお任せください。

 

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