企業不動産 CRE戦略 ～保有する不動産の積極的活用～

「CRE」聞きなれない言葉と思いますが、CREは「Corporate Real Estate/企業不動産」の頭文字をとった「企業が保有する不動産」のことを言います。

不動産は、1990年代初頭まで土地の種別に関わらず、一貫して値上がりをしました。この土地神話は、バブルの崩壊とともに崩れ、その後不動産の考え方は、必要性や収益性に主眼を置いた考えに大きく変わりました。

個人所有の不動産は、主に人口の密集度の高い地域において借地借家法の整備もあり、貸地事業や駐車場経営・賃貸住宅経営などにより賃貸収益を得たり、さらに、相続に備えるなどバブル崩壊後も不動産活用の取り組みは継続をされました。

一方、企業が所有する不動産の活用は限定的で、バブル期に積極的に不動産に関わった企業は、不動産に対してマイナスのイメージが強く、しばらく消極的な対応がありました。

2000年代は不動産証券化など一時期盛り返しましたが、国際会計基準化により減損会計が強制適用となり、バブル期に割高で取得した「不動産の価格の減損見直し」や「リーマンショック」など、不動産の事業化は再び停滞をしました。

バブル崩壊後　企業不動産を取り巻く社会的背景

そんな中、一部の大企業は負の資産の不動産を積極的に処分・活用を行い、スリムな経営に取り組み、効率的な企業の経営を進め、バブル経済崩壊から再生する企業も現れました。

国土交通省は、このような動きにバブル崩壊から15年以上経過した2008年4月に「CRE戦略を実践するためのガイドライン」を発表し、大手企業を中心に積極的に不動産に対応する方向が示されました。

国が示したCRE戦略は、『企業不動産を「企業価値の向上」の観点から経営戦略的視点に立ち、見直しを行い、不動産投資の効率化を最大限向上させていこうという考え方を示すもの』と定義されています。これは、企業が保有する不動産の状況を整理し、自社の経営戦略に照らして経営に寄与する不動産を戦略的に対応を進めるものであります。わかりやすく言うと「不動産を効果的に活用することにより企業の価値向上を図る戦略」となります。

例えば、バブル期に取得した保養所や研修所などの福利厚生施設は、自社保有せず、会員性のものに切り替え売却や本業へ活用したり、また、企業の拡大とともに分散して建設された工場等の生産拠点は集約し、あるいは海外やOEM生産に変えるなど行い、不要となった生産拠点を売却処分するなど企業不動産について積極的に対応するようになりました。そして、これにより企業は「財務強化」と「効率的経営」が図られるようになりました。

2010年代になると、日本企業は国の金融緩和政策を背景にCRE戦略と相まって、設備投資を積極的に進め大企業を中心に高収益を上げ、財務基盤が強化されました。

企業不動産の効率的活用は中小企業も同様で経営戦略上、重要な取り組みであります。

不動産は、保有しているだけで固定資産税等の公租公課や維持管理費のコストがかかります。また、将来活用が困難な土地は、土地評価の低下により財務会計上の資産が目減りすることになります。

CRE戦略は、企業の持つ限られた資産を最大限に活用することで、「安定経営」「財務強化」「経営拡大」を進めることが可能となります。

CRE戦略による効果

所有されている不動産の見直しにより、以下の効果が期待できます。

キャッシュ・イン・フローの増加

一般的に企業不動産の活用方法として賃貸マンションの経営があげられますが、その他にもテナントの誘致や医療・福祉施設事業者への賃貸等により将来に渡り安定的な収益を得られます。

所有コストの低減

本社や支店を統廃合することで保有不動産を減らし、管理コストや輸送コストの削減。また保有不動産を第三者に賃貸すことにより、不動産を保有しているだけでかかるコスト（固定資産税、修繕費、管理費）の削減にもつながります。

企業イメージアップ

例えば老朽化が進んだ社屋を将来求められるZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）に適合した社屋に建替え、環境を意識している企業イメージをアピールすることで知名度も上がります。

CSR（企業の社会的責任）の実践

企業不動産の活用は保有している企業だけではなく、周辺の地域にも大きく影響してくるため、地域貢献の視点でCSR/企業の社会的責任にも関わってきます。

CRE戦略 事例

企業不動産をベストタイミングで売却して資産の流動化を行いキャッシュフローの改善を図ったケース

―　松本市で施工させていただいた社屋です　―

活用方法がなかなか見つからなかった地元の企業様が所有されていた遊休土地に、新社屋の建設地を探していた設備業者様に土地取得をご提案。見事マッチングしたケースです。